拆迁安置房是小产权房可以买卖吗,需要注意哪些问题?

拆迁安置房是小产权房可以买卖吗,需要注意哪些问题?

拆迁安置房小产权房吗?

《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》和《河南省国土资源厅、河南省委农办、河南省财政厅等关于河南省农村宅基地使用权确权登记发证的指导意见》均明确规定,对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类:一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。不管是哪一类拆迁安置房,都不会是小产权房。

拆迁安置房可以买卖吗?

进行安置房买卖的话,需要满足以下条件:

1、取得房产证。根据我国法律的规定,安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行。如果安置房还没有取得产权证,对外出售是不合法的。

2、限制转让期满。如果拆迁安置房获得了房产证,并且没有规定限制对外出售,或者限制转让的期限已满,这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别,这样的安置房可以买卖。

安置房虽然可以进行买卖,但也存在很大风险。如果在取得房产证之前交易,容易出现一房二卖、一房多卖的情况,购房者的合法权益无法得到保障。同时,如果房屋在取得产权证的过程中房价上涨,卖房可能会毁约,给购房者带来损失。因此,在购买安置房前,要尽量满足上述两个条件,以免造成不必要的麻烦和经济损失。

购买拆迁安置房会有风险吗?

购买拆迁安置房最重要的理由在于便宜,得了便宜就要承担一定的交易风险,比如产权风险、交房风险、办证风险等。

1、产权风险

遭遇对方是作为子女替父母卖房时,在签订买卖合同时应与实际所有权人、配偶及同户全部家庭成员签字,避免日后产生纠纷,无法达成时,可以让卖房对产权进行承诺。

2、交房风险

拆迁安置房交易,有部分在房屋尚在建设中就已经开始,甚至未开建就已签订合同,由于此类房屋由于合同履行期限过长,导致法律风险过大,且合同签订时无法获得任何现实的利益,不建议购买。

对于已建成拆迁安置房的交易,可直接采用全款支付的方式,但在付款时就应交付房屋,买房必须事实上控制房屋,避免日后发生纠纷,最后,应谨防以租代售。

3、办证风险

鉴于房地产开发市场现状,无论是哪种房屋交易,均存在办证风险,拆迁安置房则更为突出。由于拆迁安置房的特殊性,房产证的办理具有极大的不确定性,这就要求买方在签订合同时对此问题进行特殊约定。

4、违约责任

房产交易涉及的款项较大属于重大经济活动,一定要将违约责任详细约定,房价的涨幅是比较大的,大部分房屋买卖合同纠纷较多是买房以各种理由违约,拒不交房或拒不过户,这样既浪费双方的时间,也损害到金钱。拆迁安置房不同于商品房,其交易难以受到房管部门的监管。故此,所以,在签订拆迁安置房买卖合同时就更要对合同履行的细节约定严格的违约责任,以减少交易风险。

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